هزینه فرصت تسهیلات مسکن در ایران چقدر است؟

همواره منبع اصلی تامین مالی خرید و ساخت مسکن در ایران، استفاده از تسهیلات مسکن بوده است. اما این ابزار همواره نه به اندازه کافی قیمت تمام شده ساخت یا خرید را پوشش داده است و نه برای بخش زیادی از جامعه توان بازپرداخت اقساط آن وجود داشته است. ابتدا نگاهی داشته باشیم به سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی

همانطور که ملاحظه میکنید سهم بخش مسکن از تسهیلات هم در بخش کسب و کار و هم در بخش خانوار حدود ۳ درصد  است. علاوه بر این که پرداخت تسهیلات مسکن برای بانک ها به عنوان عرضه کنندگان آن به صرفه نیست، در سمت دیگر هم شرایط جذابی برای متقاضی دریافت وام وجود ندارد.

روش دریافت وام مسکن

به صورت کلی نحوه دریافت وام خرید مسکن برای عموم به 2 شکل میسر است. شیوه اول سپرده گذاری در بانک به مدت دلخواه و دریافت با نرخ مشخص می باشد. روش دوم نیز خرید اوراق وام مسکن در بازار بورس است.

ابتدا به تفکیک به بررسی شرایط این 2 سناریو خواهیم پرداخت:

در روش اول مشتری با سپرده گذاری مشمول دریافت اوراق ممتاز تسهیلات مسکن شده و می تواند با دردست داشتن اوراق جهت اخذ تسهیلات اقدام کند. ارزش هر برگه ازاوراق معادل 500 هزارتومان تسهیلات است. فرض کنید سپرده گذار 100 میلیون تومان نزد بانک سپرده داشته باشد. در اینجا علاوه بر دریافت سود سپرده، بعد از گذشت 1 ماه می تواند 6 برگ اوراق دریافت کند. یعنی معادل 3 میلیون تومان وام. حال اگر متقاضی دریافت وام مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان سپرده نزد بانک داشته باشد ۲۸ ماه طول زمان لازم است که بتواند به همان میزان تسهیلات دریافت کند. در آبان سال 1402 قیمت هر گرم طلا حدود 2.5 میلیون تومان بود. یعنی اگر آن زمان یک نفر این مبلغ را در بازار طلا سرمایه گذاری می کرد، ارزش سرمایه او امروز به ۴ میلیارد تومان می رسید یعنی معادل خرید یک واحد آپارتمان در منطقه ۱۸ تهران.

مشاهده می کنید که پرداخت چنین هزینه ای برای وام مسکن اصلا صرفه ندارد.

حال به سناریو دوم بپردازیم: یعنی خرید وام مسکن از طریق اوراق تسه. در حال حاضر قیمت هر ورق حدود 113 هزارتومان است. برای اخذ سقف تسهیلات یعنی 500 میلیون تومان وام باید حدود 113 میلیون تومان پرداخت کرد.

با  در نظر گرفتن نرخ بازپرداخت 22.5 درصد برای این وام و اعمال هزینه فوق نرخ بهره موثر و تمام شده وام برای فرد به نزدیم ۴۰ درصد می رسد یعنی برابر نرخ تورم سالهای قبل! این در حالی است که با این مبلغ بر اساس میانگین قیمت ملک در تهران می توان حدود 4 متر خانه خرید. علاره بر این اقساط بازپرداخت تسهیلات حدود ۱۰ میلیون تومان است که برای بخش زیادی از جامعه توان بازپرداخت آن وجود ندارد. البته نقطه قوت این تسهیلات شناوری قیمت اوراق آن است. در روزهای اخیر نیز قیمت اوراق با کاهش روبرو بوده است. از دلایل این کاهش می توان به سایه جنگ و اخبار مربوط به ناترازی بانک مسکن اشاره کرد.

تسهیلات صندوق مسکن جوانان

 طرح حساب پس انداز مسکن جوانان ابزاری دیگر جهت دریافت تسهیلات مسکن با شرایطی متفاوت است. مطابق جدول فوق در این طرح با سپرده گذاری مبلغ مشخص به صورت ماهیانه می توان بعد از 3 تا 10 سال تسهیلات دریافت کرد. در حال حاضر سقف تسهیلات دریافتی حدود ۳.۷ میلیارد تومان است. این عدد نسبت به مبالغ قبلی جذاب تر به نظر می رسد. اما نگاهی داشته باشیم به جدول زیر

همانطور که مشاهده می کنید اگر ازابتدای سال 1403 جهت دریافت این تسهیلات به صورت سالانه طبق جدول مبالغ مشخصی را در بانک سپرده گزاری می کردید، بعد از 3 سال یعنی تا پایان سال بعد حدود 1.6 میلیارد تومان تسهیلات دریافت می کردید در حالی که اگر با همان مبلغ در طلا سرمایه گذاری می کردید ارزش آن بعد از ۳ سال (با در نظر گرفتن تورم ۶۰ درصد برای سال بعد) به حدود ۲.۳ میلیارد تومان می رسید. حال در نظر داشته باشید اقساط ماهیانه این نوع وام مسکن حداقل 14 میلیون تومان به صورت ماهیانه است. مبلغی که کمتر کسی توان بازپرداخت آن را دارد.

پس می توان نتیجه گرفت هم از نظر هزینه فرصت و هم از نظر بازپرداخت اقساط این نوع تسهیلات برای متقاضی توجیه ندارد. پایین آمدن نرخ اوراق تسه نیز شاهدی بر این ادعاست. دلیل این وضعیت بیش از هر چیزی به وضعیت اقتصاد کلان بر می گردد که نشان می دهد ظرف ۳ سال چه اتفاقی برای ارزش ریال می افتد.